아파트 매매 전 등기부등본, 무엇을 확인해야 할까?

아파트를 매수할 때 등기부등본은 매도인이 실제 소유자인지, 부동산에 권리 제한이나 담보가 설정돼 있는지 확인하는 기본 자료입니다. 계약 전에 한 번 확인하는 데 그치지 말고, 잔금 지급 직전에도 변동이 없는지 살펴야 합니다.

갑구와 을구에서 볼 항목

갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록됩니다. 매도인의 이름과 지분이 계약서상 매도인과 일치하는지 확인하고, 압류·가압류·가처분 등 소유권 행사에 영향을 줄 수 있는 등기가 있는지도 살펴봅니다. 을구에는 저당권이나 전세권 등 소유권 이외의 권리가 표시됩니다. 근저당권이 있다면 채권최고액과 권리자를 확인하고, 잔금으로 대출을 갚기로 했다면 말소 절차와 시점을 계약 내용에 구체적으로 정하는 편이 안전합니다.

발급 시점과 계약 당사자 확인

등기사항증명서는 계약 직전에 발급해 확인하고, 잔금일에도 다시 확인하는 것이 좋습니다. 계약 이후 새 담보권이나 압류가 설정될 가능성을 점검하기 위해서입니다. 등기부의 소유자와 신분증을 대조하고, 대리인이 계약한다면 위임장과 인감증명서 등 대리 권한을 확인해야 합니다. 소유자가 신탁회사로 표시된 부동산은 신탁원부와 처분 권한을 별도로 확인해야 하며, 등기부만으로 모든 권리관계가 드러나는 것은 아닙니다.

자주 묻는 질문

근저당권이 있으면 매매할 수 없나요?

근저당권이 있다고 매매가 곧바로 불가능한 것은 아닙니다. 다만 대출 상환과 근저당권 말소를 누가, 언제 처리할지 확인하고 잔금 지급과 연계해 계약서에 명확히 적어야 합니다.

등기부등본에 나오지 않는 권리도 있나요?

있습니다. 임차인의 점유와 보증금 등은 등기부만으로 충분히 파악되지 않을 수 있으므로, 현장 확인과 임대차 관계 확인을 함께 해야 합니다.