전세보증금을 월세로 바꿀 때, 전월세전환율은 어떻게 적용될까?

임대차 계약을 갱신하거나 보증금 일부를 월세로 바꾸려 할 때는 월세 액수만 정하기보다 전월세전환율의 적용 여부를 확인해야 합니다. 법정 기준은 전환 방식과 계약 상황에 따라 달라질 수 있어 계산 근거를 계약서에 남기는 것이 좋습니다.

전월세전환율의 기본 원칙

주택임대차보호법상 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율은 대통령령이 정한 이율과 한국은행 기준금리에 일정 이율을 더한 값 중 낮은 비율을 넘을 수 없습니다. 구체적인 상한은 기준금리 변동에 따라 달라지므로 전환 시점의 법령을 확인해야 합니다. 전환 대상 보증금에 상한 비율을 적용해 연간 월세를 구한 뒤 12개월로 나누면 월세의 법정 한도를 계산할 수 있습니다.

계약 전 확인할 점

전환율은 보증금이 줄어드는 만큼 월세를 새로 정하는 상황에서 검토할 기준입니다. 모든 신규 계약의 월세를 일률적으로 제한하는 기준으로 오해해서는 안 됩니다. 갱신 과정에서 전환하는 경우에는 계약갱신요구권 행사 여부, 기존 조건, 증액 제한 등도 함께 살펴야 합니다. 보증금과 월세의 변경액, 적용한 비율, 적용 시점을 계약서나 합의서에 구체적으로 적어 두면 계산 착오나 해석 다툼을 줄일 수 있습니다.

자주 묻는 질문

질문 1. 집주인과 세입자가 합의하면 법정 전환율을 넘겨도 되나요?

합의가 있더라도 법에서 정한 상한이 적용되는 전환이라면 초과분이 문제 될 수 있습니다. 전환 방식과 계약 시점을 확인한 뒤 상한을 기준으로 협의하는 편이 안전합니다.

질문 2. 월세를 보증금으로 바꾸는 경우에도 같은 계산을 하나요?

보증금을 월세로 전환하는 경우와 방향이 다르므로 같은 상한을 그대로 적용한다고 단정하기 어렵습니다. 당사자 합의와 관련 법령을 함께 확인하고 산출 근거를 문서로 남기세요.