전세·월세 사는 중 집주인이 바뀌면 보증금은 누가 돌려줄까?

임대차 기간이 남았는데 집주인이 집을 팔면 세입자는 계약을 새로 해야 할까요? 주택임대차에서는 집주인이 바뀌었다는 이유만으로 기존 계약이 끝나지 않습니다. 다만 보증금 반환 책임과 월세 지급 상대를 정확히 확인해 두는 것이 중요합니다.

새 집주인이 기존 계약을 이어받는 경우

세입자가 집을 인도받아 거주하고 전입신고를 마쳐 대항력을 갖춘 상태라면, 주택을 산 사람은 임대인의 지위와 보증금 반환 의무를 승계합니다. 계약서의 만료일이나 보증금 등 기존 조건도 원칙적으로 유지됩니다. 매매를 이유로 보증금을 다시 내거나 계약서를 새로 작성할 필요는 없습니다. 다만 계약 내용을 변경하기로 합의한다면 변경 사항을 문서로 남기세요.

소유권 이전 사실은 등기부등본으로 확인하고, 새 집주인이 월세나 관리 관련 연락을 해오면 소유자와 지급 계좌를 확인한 뒤 납부합니다. 소유권 이전 전후로 임대인이 달라졌다는 말만 듣고 기존 계좌와 새 계좌에 모두 송금하지 않도록 주의하세요. 이미 낸 월세의 기간과 보증금 액수도 영수증이나 이체 내역으로 정리해 두면 도움이 됩니다.

대항력을 갖추지 못했다면 확인이 더 필요

입주와 전입신고를 마치기 전에 소유권이 넘어가는 등 대항력이 아직 생기지 않은 상황이라면, 매수인에게 계약상 권리와 의무를 주장하기 어려울 수 있습니다. 이때는 매매 일정과 잔금 지급 여부, 계약 상대방을 확인하고 기존 임대인과 매수인에게 보증금 반환 책임을 서면으로 확인하는 편이 안전합니다.

자주 묻는 질문

집주인이 바뀌면 계약서를 다시 써야 하나요?

기존 계약은 소유자 변경만으로 자동 종료되지 않으므로 다시 쓸 의무는 없습니다. 새로 작성한다면 보증금과 만료일 등 기존 조건이 달라지지 않는지 확인하세요.

새 집주인이 보증금을 모른다고 하면 어떻게 하나요?

임대차계약서와 보증금 이체 내역을 제시하고, 등기부상 소유권 이전 사실과 함께 반환 의무를 서면으로 확인해 두세요. 계약서 원본과 납부 증빙도 보관합니다.